リスク要因
以下には、本投資証券又は本投資法人債券への投資に関してリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。ただし、以下は本投資証券又は本投資法人債券への投資に関するすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。また、本投資法人が取得済みの個別の信託受益権の信託財産である不動産に特有のリスクについては、「IR情報 IRライブラリ」内の「有価証券報告書」における「5 運用状況 (2）投資資産 （3） その他投資資産の主要なもの (ホ）個別不動産の概要」を併せてご参照ください。
なお、以下に記載の事項には、将来に関する事項が含まれますが、別段の記載のない限り、当該事項は直近の有価証券報告書の日付現在において本投資法人が判断したものです。
本投資法人は、対応可能な限りにおいてこれらのリスクの発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分である保証はありません。以下に記載するリスクが現実化した場合、本投資証券の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、「IR情報 IRライブラリ」内の「有価証券報告書」の記載事項を慎重に検討した上で、本投資証券に関する投資判断を行う必要があります。
以下の詳細については、「IR情報 IRライブラリ」内の「有価証券報告書」における「3 投資リスク」を合わせてご参照ください。
３【投資リスク】（第38期有価証券報告書抜粋）
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本投資証券又は本投資法人債券の商品性に関するリスク
- （イ）本投資証券又は本投資法人債券の市場価格の変動に関するリスク
- （ロ）本投資証券の市場での取引に関するリスク
- （ハ）金銭の分配・自己投資口の取得等に関するリスク
- （ニ）収入及び支出の変動に関するリスク
- （ホ）投資口の追加発行時の1口当たりの価値の希薄化に関するリスク
- （ヘ）本投資法人債券の償還・利払に関するリスク
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本投資法人の運用方針に関するリスク
- （イ）プレミアム物件に重点を置いた投資を行うことによるリスク
- （ロ）東京都心5区及びその周辺地区に重点を置いた投資を行うことによるリスク
- （ハ）シングル／核テナント物件に関するリスク
- （ニ）森ビル株式会社から想定どおり物件取得が行えないリスク
- （ホ）不動産を取得又は処分できないリスク
- （ヘ）投資口の追加発行、借入れ及び投資法人債の発行による資金調達に関するリスク
- （ト）敷金及び保証金に関するリスク
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本投資法人の関係者、仕組みに関するリスク
- （イ）森ビル株式会社への依存、利益相反に関するリスク
- （ロ）本投資法人の関係者への依存、利益相反に関するリスク
- （ハ）本投資法人の執行役員及び資産運用会社の人材に依存しているリスク
- （ニ）本投資法人の投資方針の変更に関するリスク
- （ホ）本投資法人の倒産又は登録抹消のリスク
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不動産及び信託受益権に関するリスク
- （イ）不動産の欠陥・瑕疵に関するリスク
- （ロ）賃貸借契約に関するリスク
- （ハ）災害等による建物の毀損、滅失及び劣化のリスク
- （ニ）不動産に係る所有者責任、修繕・維持費用等に関するリスク
- （ホ）不動産に係る行政法規・条例等に関するリスク
- （ヘ）法令の制定・変更に関するリスク
- （ト）売主の倒産等の影響を受けるリスク
- （チ）転貸に関するリスク
- （リ）マスターリース契約に関するリスク
- （ヌ）テナント等による不動産の利用状況に関するリスク
- （ル）共有物件に関するリスク
- （ヲ）区分所有建物に関するリスク
- （ワ）借地物件に関するリスク
- （カ）借家物件に関するリスク
- （ヨ）底地物件に関するリスク
- （タ）開発物件に関するリスク
- （レ）有害物質に関するリスク
- （ソ）地球温暖化対策に関するリスク
- （ツ）不動産を信託受益権の形態で保有する場合の固有のリスク
- （ネ）フォワード・コミットメント等に係るリスク
- （ナ）伝染病・疫病等の影響を受けるリスク
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税制に関するリスク
- （イ）導管性要件に関するリスク
- （ロ）税務調査等による更正処分のため、導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
- （ハ）不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
- （ニ）一般的な税制の変更に関するリスク
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その他のリスク
- （イ）専門家の意見への依拠に関するリスク
- （ロ）過去の収支状況が将来の本投資法人の収支状況と一致しないリスク
- （ハ）減損会計の適用に関するリスク
リスクに対する管理体制
本投資法人及び資産運用会社は、以上のようなリスクが投資リスクであることを認識しており、その上でこのようなリスクに最大限対応できるよう以下のリスク管理体制を整備しています。
しかし、当該リスク管理体制については、十分に効果があることが保証されているものではなく、リスク管理体制が適切に機能しない場合、投資主又は投資法人債権者に損害が及ぶおそれがあります。
- 本投資法人の体制
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（イ）役員会
- 本投資法人は、職務執行の意思決定及び執行役員に対する監督機関として役員会が十分に機能し、執行役員が本投資法人のために忠実にその職務を遂行するよう努めています。本投資法人の定時の役員会は、毎月1回程度の頻度で開催され、定時の役員会において、執行役員は、業務執行状況等を少なくとも3か月に1回以上報告するものとされています。
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（ロ）資産運用会社への牽制
- 本投資法人と資産運用会社との間で締結された資産運用委託契約には、（1） 資産運用会社が規約の基準に従って運用ガイドラインを制定すること、（2） 投信法、規約、運用ガイドライン及び資産運用会社の社内諸規則に従って委託業務を遂行すること、並びに（3） 資産運用会社が委託業務に関する報告書を3か月に1回以上作成し本投資法人へ交付することが定められています。また、本投資法人は、同契約上、本投資法人のために保管する帳簿及び記録類についての調査を行う権利を有しています。このように、本投資法人は資産運用会社の業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
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（ハ）内部者取引管理規程
- 本投資法人は、内部者取引管理規程を制定し、役員によるインサイダー取引の防止に努めています。
- 資産運用会社の体制
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（イ）運用資産管理規程及び運用ガイドラインの遵守
- 資産運用会社は、資産の取得、運用管理、売却、資金調達及び利益分配等における基本方針、遵守すべき管理規範、業務執行の基本原則を定める運用資産管理規程を制定しています。また、資産運用会社は、本投資法人の規約の基準に従って運用ガイドラインを作成し、投資方針、運営管理方針、開示の方針等の投資運用に関する基本的な考え方について定めています。資産運用会社は、運用資産管理規程及び運用ガイドラインを遵守することにより、投資運用に係るリスクの管理に努めています。
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（ロ）組織体制
- 資産運用会社では、投信法及び会社法に規定される意思決定機関に加えて、独自の機関として、外部専門家を含む投資委員会を設置し、資産の取得、資産運用計画の策定及び運用資産管理規程等の投資運用業に係る資産の運用管理において重要な規程の策定等、投資運用業に関する事項を投資委員会規程に基づき審議することとしています。更に、利害関係者との取引等の一定の重要事項については投資委員会のほか、外部専門家を含むコンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、審議・承認を経ることが要求される等、複数の会議体による様々な観点からリスクが検討される体制を備えています。「IR情報 IRライブラリ」内の「有価証券報告書」における「1 投資法人の概況 (4）投資法人の機構 （2） 投資法人の運用体制」をご参照ください。
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（ハ）内部者取引等管理規程
- 資産運用会社では、内部者取引等管理規程を制定しており、資産運用会社の役職員等によるインサイダー取引の防止に努めています。
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（ニ）利害関係取引規程
- 「IR情報 IRライブラリ」内の「有価証券報告書」における「第二部 投資法人の詳細情報 第3 管理及び運営 2 利害関係人との取引制限(2）本投資法人に関する利益相反取引ルール」をご参照ください。
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（ホ）コンプライアンス・マニュアル
- 資産運用会社は、コンプライアンス・マニュアルを制定しており、コンプライアンスに関する役職員の意識の向上を通じて、リスクの低減に努めています。
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（ヘ）内部監査規程
- 資産運用会社は、内部監査規程を制定しており、資産運用会社の業務の適法・適正な運営及び財産の保全を図るとともに不正過誤を防止し、業務の改善、能率の増進を図り、投資運用業の健全な発展に資することを目的として内部監査を実施することにより、リスクを把握、管理し、その低減に努めています。
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（ト）リスク管理規程
- 資産運用会社は、リスク管理規程を制定しており、経営の健全性を確保するとともに、公益及び投資家保護の観点より本投資法人の資産運用会社としてのリスク（運用リスク、財務リスク、事務リスク及びシステムリスク）に関する管理を適切に行うよう努めています。
