環境への取り組み

方針・考え方

温室効果ガス排出量は増加の一途をたどり、地球温暖化が気候システムに長期的な変化を及ぼし、様々な異常気象を引き起こしていると考えられています。

温室効果ガス削減をはじめとする地球温暖化対策に取り組むことにより、気候システムへの影響の緩和に貢献できるとともに、同課題に対して優れた対応機能を持つ不動産を保有することは、テナントから評価と支持を得られると考えられ、ポートフォリオ競争力の強化につながります。

本投資法人および資産運用会社は、CO₂排出量について、基準年（2019年度）比で2030年度までに50％削減、2050年度までにネットゼロを目指します。

エリアの総合的かつ高品質なマネジメントにより、低炭素化への努力を継続して、地球温暖化防止・気候変動への対応に取り組みます。

＜気候変動イニシアティブ＞

資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社は、気候変動イニシアティブ（JCI:Japan Climate Initiative）の設立宣言に賛同し、2020年10月に参加しました。JCIのメンバーとして、先駆的に気候変動対策に取り組む企業や自治体等の経験を共有し、実践することでパリ協定が求める脱炭素社会の実現を目指します。

＜投資信託協会＞

資産運用会社が会員である投資信託協会では「資産運用業宣言2020」を制定し、投資活動を通じて気候変動を含む社会課題の解決を図り、豊かな暮らしと持続可能な社会の実現に貢献することを社会的使命としています。資産運用会社は同協会と一致した見解を保持しており、環境に配慮した不動産への投資・運用を通じて気候変動への対応に取り組みます。

資産運用会社である森ビル・インベストメントマネジメント株式会社は、金融安定化理事会（FSB）により設置されたTCFD（気候変動関連財務情報開示タスクフォース）による2017年6月公表の提言について、2020年5月に賛同を表明しました。
同提言に基づく気候変動に係るリスク管理や取り組みを推進し情報開示を行っています。

温室効果ガス削減

一層の削減を進めるため、2022年6月に目標の見直しを行いました。
本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件におけるCO2排出量（総量：スコープ1・2・3）について、基準年（2019年度）比で2030年度までに50％削減、2050年度までにネットゼロを目指します。

＜CO2排出量と原単位の推移＞

数値は一部を除き第三者による検証・保証が行われています。なおスコープ１は全てCO2です。
〔バウンダリー〕 本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件 （カバー率：下表参照）

	2020年度	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度
スコープ1	1,718	1,696	1,755	1,667	1,743
スコープ2	16,151	15,770	12,145	2,866	2,810
スコープ3	10,624	11,627	11,732	10,252	12,297
原単位	81.5	77.9	61.7	20.1	20.2
検証保証率	77.7%	78.2%	78.3%	78.3%	78.3%
カバー率	87.8%	88.0%	88.1%	88.1%	88.1%

• CO2排出量は、環境省・経済産業省「温室効果ガス排出量算定・報告マニュアル」に基づき算定しています。
• 原単位は、CO2排出量（スコープ1・2）を算定対象総延床面積で除して算定しています。
• スコープ3は、2020年度より上記マニュアルに沿って算定対象を拡大し、2019年度以前の数値も新たな基準に沿って変更しています。

＜カテゴリー別スコープ3排出量の推移＞

〔バウンダリー〕 本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件

カテゴリー	2020年度	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度
1. 購入した製品・サービス	2,677	2,833	3,322	3,345	3,407
2. 資本財	3,632	4,479	3,955	2,347	4,421
3. スコープ1・2に含まれない燃料及びエネルギー関連活動	3,810	3,770	3,842	3,901	3,828
4. 輸送・配送 (上流)	0	0	0	0	0
5. 事業から出る廃棄物	495	537	604	651	633
6. 出張	0	0	0	0	0
7. 雇用者の通勤	6	6	6	6	6

• 環境省「サプライチェーンを通じた温室効果ガス排出量算定に関するガイドライン」に基づき算定しています。
  また、上記に記載のないカテゴリーは、排出源が存在しない、若しくはスコープ1・2に含めて算定しています。

＜エネルギー使用量と原単位の推移＞

〔バウンダリー〕 本投資法人・資産運用会社事務所、本投資法人保有物件 （カバー率：下表参照）

	2020年度	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度
電力	108,796	108,503	110,368	110,372	106,050
DHC	41,302	40,318	41,039	42,380	42,089
都市ガス	34,456	34,061	35,197	36,445	38,099
原単位	0.84	0.81	0.82	0.83	0.82
検証保証率	77.7%	78.2%	78.3%	78.3%	78.3%
カバー率	87.8%	88.0%	88.1%	88.1%	88.1%

• 都市ガスのエネルギー使用量は、都市ガスの使用量に、環境省・経済産業省「温室効果ガス排出量算定・報告マニュアル」に定める単位発熱量を乗じ、算定しています。
  また、原単位は、エネルギー使用量を算定対象総延床面積で除して算定しています。

ガバナンス

推進・監督体制

気候変動に関わる取り組みについては、資産運用会社に設置されるサステナビリティ委員会が中心となり、リスク管理、方針・プログラムの策定、進捗のモニタリング等を実行します。

サステナビリティ委員会は、資産運用会社の代表取締役社長が委員長を務め、全体を統括する役割を担い、構成員となる全部長と一部の企画部員の参画により、全社的な取り組みの推進を目指します。

また、本投資法人の役員会および資産運用会社の取締役会は、原則として年1回、サステナビリティ委員会から気候変動に関するリスク管理やプログラムの進捗状況の報告を受け、リスク管理プロセスの効果見直しや、必要に応じた新たな行動の指示を行い、リスク全般の監督を行います。

（役員会および取締役会の報告状況）
本投資法人の役員会（2025年1月期第3回）および資産運用会社の取締役会（2024年度第7回）において、ESGに関する外部評価の結果や温室効果ガス削減目標等について報告が実施され、今後の取り組みについて議論が行われました。

戦略

気候関連シナリオ分析

＜シナリオ分析の目的＞

気候変動により引き起こされる異常気象や気候変動対策への社会要請の高まり等が、将来的に本投資法人及び資産運用会社に及ぼすリスクと機会を把握するとともに、現状の気候変動対策の有効性を検証し、必要に応じて将来の戦略策定に活かすことを目的としました。
TCFD提言に従い、2℃シナリオ及び4℃シナリオの複数のシナリオに基づく分析を行い、異なる気象状況や社会環境下においてもレジリエンスを確保するとともに、持続的な事業の成長を目指します。

＜分析対象と前提条件＞

〔地域〕　本投資法人の投資物件の立地する東京都心部に限定
〔範囲〕　資金調達/物件取得からテナント管理に至るサプライチェーン全体
〔期間〕　現在から2050年　（短期：現在から2025年　中期：2026年から2030年　長期：2031年から2050年）

＜主な採用シナリオ＞

〔2℃シナリオ〕　RCP2.6（IPCC AR5）、IEA SDS（IEA WEO2019及び2020）
〔4℃シナリオ〕　RCP8.5（IPCC AR5）、IEA STEPS（IEA WEO2019及び2020）
※ IPCC AR5：気候変動に関する政府間パネル　第5次評価報告書　　IEA：国際エネルギー機関
　 SDS：Sustainable Development Scenario　　STEPS：Stated Policy Scenario　　WEO：World Energy Outlook

＜分析手順＞

① TCFDの整理する気候関連リスク・機会についてディスカッションを重ね、本投資法人及び資産運用会社の事業に大きな影響を与え得る要因を特定
② ①で特定したリスク・機会について、採用シナリオの将来予測に基づき、2℃及び4℃シナリオ下での状況を整理・把握
③ ②の将来予測に基づき、本投資法人及び資産運用会社における財務影響を算出。なお、情報不足等により定量的な算出が困難である場合には、定性的な分析を実施
④ ③の結果への対応策を検討

リスク 分類	ドライバー	リスク	財務影響及び 影響が最大化する時期 2℃シナリオ　4℃シナリオ		機会・対応策
移行 リスク	GHG排出の価格付け進行	炭素税の負担増 ●炭素税に伴う、保有物件へのGHG排出にかかる課税	中 長期	ー	GHG排出量の削減 ●再生可能エネルギー比率の向上 ●省エネ機器やエネルギー管理システムの導入
	既存製品/サービスに対する義務化/規制化	規制対応のための修繕工事・設備投資の増加 ●ビルの省エネ基準(ZEB化)の強化・総量規制の導入	小 中期	小 中期	水道光熱費の削減 ●ビルの省エネ基準(ZEB化)対応工事 ●設備投資の実施
	●既存製品／サービスの低炭素オプションへの置換 ●消費者行動／好みの変化	省エネ性の低い物件需要の減少 ●環境意識の高まりから省エネ性を重視するテナントの増加	小 長期	小 長期	省エネ性の高い物件需要の増加 ●グリーンビル認証の取得 ●環境性能に関する情報開示の推進
	ステークホルダーの不安増大、 またはマイナスのフィードバック	資金調達コストの増加 ●ESG投資家の増加に伴い、省エネ性能の低い物件に対する評価の低下	小 長期	小 長期	資金調達のコストの低下 ●ESG評価におけるランクの向上 ●グリーンファイナンスの実行
物理 リスク	サイクロン、洪水などの異常気象の激甚化	保有物件の損傷修繕費用の増加、現有資産の償却 ●台風や洪水による保有物件の損傷・損壊	小 長期	小 長期	●レジリエンスの高い物件の保有 ●浸水リスクスケアセスメントに基づく適切な対応
	平均気温の上昇	水道光熱費の増加 ●気温上昇に伴う冷房利用の増加	小 長期	小 長期	●省エネルギー技術の導入や緑被率の向上 ●テナントとの協働による省エネルギー活動の推進

＜分析結果＞

2℃シナリオにおいては、移行リスクが顕著となり、CO2排出の抑制を目的とし、日本においても高額な炭素税の導入により、保有物件から排出されるCO2への課税や、省エネ基準等の環境規制の強化により、その対応にかかる改修等、運用コストの増加が想定されます。また、規制の強化は、テナントの物件選択に影響を与えることが想定され、競合物件との比較において省エネ性の低い物件需要の減少も予見されます。加えて、そのような物件を多く保有している場合には、投資家やレンダーからの資金調達コストが増加する恐れがあります。

本投資法人では、2℃シナリオの示す低炭素社会への移行を見据え、これらのリスクに対応し、競争優位性を維持するため、省エネ性能が高く、高水準のグリーンビル認証を付与された物件を中心としたポートフォリオを構築するとともに、継続的な設備更新にも積極的に取り組んでおり、これらのリスクに起因する事業への影響は限定的であると判断しています。

一方、4℃シナリオにおいては、異常気象の激甚化による保有物件の修繕費の増加や平均気温の上昇による水道光熱費の増加等が予想されますが、本投資法人では、浸水等のリスクが低い地域に所在するレジリエンスが高く省エネ性能にも優れた物件への投資を行っていることから、これらのリスクに起因する事業への影響は限定的であると考えています。

気候変動リスクマネジメント

本投資法人では、気候変動に係るリスクについては、資産運用会社の代表取締役社長を責任者とするプロジェクトチームを立ち上げ、企業全体のリスク管理から独立した管理体制を採用するとともに、トップ自らのリーダーシップのもと、全社を統括する立場としての広い視野と長期的な視点を積極的に活用しています。

2020年5月のTCFD提言への賛同後、改めて気候変動が本投資法人に及ぼす影響によるリスクと機会を特定しました。同年秋には特定したリスクと機会が本投資法人及び資産運用会社の事業に与える影響を把握するとともに、戦略の見直しの要否を検討する目的でシナリオ分析を実施して、リスクの発生可能性と時期、発生した際の財務影響評価に基づき、特に重要性の高いリスクを洗い出しています。

この度の分析結果を受けて、今後、従来の取り組みをさらに強化する形で、サステナビリティ委員会において対応方針やプログラムの策定、進捗のモニタリングを実施します。

インターナル・カーボンプライシング

社内炭素価格（10,000 円/t-CO2）を設定し、投資判断や省エネルギー推進工事の実施における参考として活用しており、地球温暖化防止・気候変動への対応の促進につなげています。

新規物件の投資検討においては、対象物件のCO2排出量に社内炭素価格を適用した換算額を反映した収支を算出したうえで、評価額の決定や投資判断の参考としています。

また、省エネルギー改修工事（空調更新・照明LED化等）においては、工事の実施により削減が見込まれるCO2排出量を把握できる場合、社内炭素価格を適用した換算額を算出し、当該換算額も考慮したうえで工事実施判断の参考としています。

公共政策・規制への対応

本投資法人および資産運用会社は、事務所及び本投資法人保有物件が所在する東京都の気候変動に対する政策に賛同するとともに、「都民の健康と安全を確保する環境に関する条例」に基づく温室効果ガスの削減に取り組んでいます。

※東京都「大規模事業所への温室効果ガス排出総量削減義務と排出権取引制度」において、温室効果ガスの削減義務を課せられている事業所（オランダヒルズ森タワーを除く全オフィス物件)を集計しています。
なお、一部を所有している物件については、本投資法人が権利を有する割合を乗じて算定しています。

省エネルギーの推進

省エネルギー技術の導入

＜高効率空調システム「LOBAS」＞

LOBAS（Low-carbon Building and Area Sustainability）は、中温冷水・低温温水の利用やヒートポンプ（ターボ冷凍機）の熱回収など、複数の省エネ技術を最適に組み合わせた空調システムです。 電気式をベースとしており、従来方式と比較して約40％の省エネ効果が期待できます。

①中温冷水、低温温水を用いた空調システム
　13℃中温冷水、37℃低温温水を利用した顕熱・潜熱処理を分離した空調方式
　
②熱回収熱源システム
　ターボ冷凍機の冷却水の排熱利用と、熱回収ターボ冷凍機の採用
　
③大規模蓄熱槽システム
　大深度（約30m）シリンダー型竪型蓄熱槽と平型連結多層型潜り堰蓄熱槽の組み合わせ（合計6,700m³）

＜スマートビルディングエネルギーマネジメントシステム「S-BEMS」＞

BEMS（Building Energy Management System）とは、建物のエネルギー使用状況や室内環境を把握することで､省エネ運用を可能にするシステムで、中央監視でリアルタイムにエネルギーの使用状況を確認できます。また、データを蓄積・分析することで、エネルギーの使いすぎや無駄をなくすことができます。
虎ノ門ヒルズ 森タワーでは、従来の機能に加え、各実測値に対して正常・異常の判定基準を明確化する判定機能を持ったS-BEMS（Smart-BEMS）を導入し、データ分析のさらなる効率化を図っています。

＜グリッド照明のLED化＞

グリッド天井照明器具を採用しているビルについて、省エネ性能の向上、長寿命化、省資源化を目的に、照明器具本体を残し光源のみをLEDに変更する工法を導入しています。光源交換に伴う付帯工事（スプリンクラーヘッド・吹出口・非常照明・感知器などの取り外し、復旧工事）がなくなるため、工事の大幅な簡素化・省資源化を実現できます。六本木ヒルズ森タワーやアーク森ビルなどのビルにおいて、順次LED化を実施しています。

エネルギー効率を測定するビル管理システム

保有する全てのオフィス物件において、エネルギー使用量の計測およびモニターを行い、エネルギー効率を測定・管理するシステムを導入しています。

グリーンリース

オフィスビルのエネルギー消費のかなりの部分を、テナントが入居している貸室の空調や照明などによる消費が占めており、環境に関する多くの取り組みにはテナントの協力が必要不可欠となっています。

そこで物件に応じて年1回～2回、環境対策協議会を開催し、取り組み状況の報告や、節電方法などの啓蒙を行い、テナントとコミュニケーションを図りながら、環境に関する取り組みを進めています。

また、テナントが省エネルギーの具体的な対策を立てる際に役立つように、エネルギー使用量を見える化するためのツールとして、WEBクラウドサービスを、保有する全てのオフィス物件において提供しています。（全保有物件に占める導入比率 98％：取得価格ベース）

このような取り組みに加えて、グリーンリースを導入することにより、テナントとの更なる関係性の構築・深化に役立てており、アークヒルズ サウスタワーでの初めてのグリーンリース導入以降、順次その取り組みを拡大しています。

サプライヤーとの協働・協定

不動産賃貸事業におけるPM会社は、ステークホルダーかつ最も重要なサプライヤーであり、サステナビリティに関わる業務推進にはPM会社との価値観の共有が不可欠だと考えます。本投資法人の保有資産の運営管理においては、本投資法人のサステナビリティに関する方針に賛同するとともに、実現のために必要な体制・能力を保有するPM会社を選定しています。

PM会社との価値観共有のため、年2回、書面によるサステナビリティに関する体制・方針等の確認を行っています。さらに、1年に1回、外部評価機関と共同でPM会社評価を行い、フィードバック面談やコンプライアンス交流会を通じてPM会社と結果を共有し、問題意識の共有、改善を図っています。

このような取り組みに加えて、運用資産の環境パフォーマンスに関して、PM会社から報告を受けることでモニタリングを行い、環境対策工事の追加といった各種施策の検討を実施するとともに、GRESBリアルエステイト評価等の外部評価を通じて、環境パフォーマンスの相対評価を行っています。

また、オフィス物件においては、温暖化対策業務を有償でPM会社に委託することで、PM会社にて培われた環境関連ノウハウを最大限に活用し、物件の環境性能の維持・改善に関して、協働して取り組んでいます。

再生可能エネルギーの活用

地球温暖化対策の一環として、未利用・自然エネルギーを有効利用するために、六本木ヒルズ及び虎ノ門ヒルズに太陽光発電システムを設置しています。
発電した電気は、施設内の照明等に利用しています。なお、2022～2024年度はシステムトラブルにより一部のデータが取得できておらず、開示数値は実績よりも低い水準となっています。

緑化推進とヒートアイランド対策

気候変動への適応に関する取り組みの一環として、緑化の推進を行っています。オープンスペースや建物の屋上を積極的に緑化し、緑被率の向上を目指しています。

主要施設緑被率一覧（2024年）

名称	竣工	緑被率
アークヒルズ	1986年	40.9%
愛宕グリーンヒルズ	2001年	53.4%
六本木ヒルズ	2003年	30.8%
虎ノ門ヒルズ 森タワー	2014年	32.7%
（参考）港区全体 ※		22.6%

• 出所：港区みどりの実態調査（第10次）報告書（2022年3月刊行）

ヒートアイランド対策

植物が植えられた空間は、木々を支える地盤が持つ保水効果や葉の蒸散効果、直射日光の遮蔽など、様々な要素が合わさって涼しいものとなり、ヒートアイランドの緩和に役立つと言われています。

航空撮影のサーモ画像を見ると、本投資法人が保有する六本木ヒルズや愛宕グリーンヒルズ、虎ノ門ヒルズ 森タワーにも植物が多いことから、表面温度の低い「青」の部分が周辺よりも多く、その特徴が良く表れています。（撮影：スカイマップ株式会社）

＜六本木ヒルズ＞

＜愛宕グリーンヒルズ～虎ノ門ヒルズ 森タワー＞